Zbesilému rastu cien odzvonilo
Medzikvartálny rast ponukových cien nehnuteľností na bývanie v 3. štvrťroku 2022 výrazne spomalil na 1,6 %. Spomalenie bolo očakávané a predpokladám, že v najbližšom období šiestich mesiacov tomu nebude inak. Posledný kvartál sa už môže niesť v znamení poklesu cien nehnuteľností na celom území Slovenska.
Už v polovici roka som upozorňoval, že zbesilému tempu rastu cien realít bude čoskoro koniec. Nie je reálne, aby ceny nehnuteľností rástli medzikvartálne o viac ako 8 až 10 %, takýto nárast určite nie je zdravý. Najsilnejším faktorom spomalenia rastu cien realít je ich cenová nedostupnosť pre drvivú väčšinu obyvateľstva, nárast úrokových sadzieb na hypotékach a neisté vyhliadky do budúcnosti spojené s vysokou mierou inflácie a energetickou krízou, čo spôsobuje obavy obyvateľstva, a tým pádom odklad kúpy nehnuteľnosti.
Ceny sa prepadnú na celom Slovensku
Podľa NBS rástli ceny nehnuteľností medzištvrťročne najmä v Prešovskom (7,4 %) a Trenčianskom (5 %) kraji. Jedným z dôvodov je zotrvačnosť, keďže transakcia od rezervácie po vybavenie si financovania a zavkladovanie zmlúv trvá aj niekoľko mesiacov. Rezervácia nehnuteľnosti sa tak mohla urobiť ešte v starom kvartáli za „staré“ ceny, ale transakcia prebehla až v tomto kvartáli.
Myslím si, že aj v týchto krajoch dôjde v najbližšom období k stabilizácii, prípadne k miernemu prepadu cien. Očakávam zastabilizovanie cien na celom území Slovenska a pri niektorých ponukách ich zreálnenie, čo znamená pokles cien smerom nadol.
Realitný trh začne priať kupujúcim
Najbližších šesť mesiacov nám ukáže, v akej kondícii sa realitný trh na Slovensku naozaj nachádza. Vo štvrtom kvartáli už na trhu môže dôjsť k poklesu cien a ten sa môže prejaviť v negatívnych hodnotách. Všetko záleží od toho, či ECB pristúpi k ďalšiemu sprísneniu úrokových sadzieb s cieľom, aby sa vyhla inflačnej špirále alebo zachová základnú úrokovú sadzbu na súčasných hodnotách.
Predávajúci, ktorí budú potrebovať finančné prostriedky rýchlejšie, budú musieť zreálniť svoje očakávania z predaja svojej nehnuteľnosti. Ak sa bude na trhu objavovať väčšie množstvo takýchto nehnuteľností naraz, slabší dopyt po kúpe môže spôsobiť aj výraznejšie zľavovanie cien realít.
V Česku ceny poklesli o 10 až 15 %
Aktuálne dianie na slovenskom realitnom trhu viacmenej kopíruje situáciu na českom realitnom trhu, kde sa podobný scenár odohrával pred polrokom. Rastúce úrokové sadzby na hypotékach u našich susedov spôsobili výrazne ochladenie na realitnom trhu už v prvých mesiacoch roku 2022.
Naše partnerské realitné kancelárie pôsobiace v Česku hlásia, že likvidné nehnuteľnosti v Prahe, ktoré si kedysi vedeli nájsť kupujúcich do štyroch týždňov od zverejnenia inzercie, sa ohrievajú na realitných portáloch dodnes. Transakčný čas sa teda výrazne spomalil z niekoľkých týždňov až na niekoľko mesiacov a ak predávajúci potrebuje likviditu, musí svoje očakávania o cene výrazne zreálniť.
Momentálne v Česku už sledujeme pokles cien realít na úrovni 10 až 15 %. Pre zaujímavosť, v Prahe sa od začiatku tohto roka predalo v novostavbách len okolo 500 bytov, čo je najnižšie číslo za posledných 15 rokov. Ešte počas roku 2021 dokázali developeri takýto počet bytov predať za jediný kvartál.
